发布时间：2021年12月17日
美国住房市场价格经过16个月的快速增长之后，增幅终于于2021年11月减缓。Realtor.com 预测，到 2022 年底，美国房价年涨幅仅为 2.9%，这是自 2012 年以来最小的年度涨幅，也远远低于 2020 年 9 月至 2021 年 9 月期间 CoreLogic Case-Shiller美国房价 指数上涨 19.5%的 幅度。2022年， 美国各大城市的房价涨幅不一，从缅因州波特兰的年涨幅 10% 到檀香山市的 0.2% 不等。
2022年的美国住房市场将呈现如下几个特点：
1. 买房贷款利率上涨但贷款总金额下降
美国住房贷款30年固定利率已经从2020 年 12 月至 2021 年 1 月的 2.66%上涨到2021年第四季度的3.4%。即使在不加息的情况下，预计2022年的30年固定贷款利率将上涨到3.8%，预计美联署的三次将使30年的贷款利率超过4.5%。这会大大降低购房者的购买能力。
预计 新屋和成屋销售量将从2021年的 710 万套下降到 2022 年的 670 万套。购房贷款总金额从2020 年的 4.04 万亿美元下降到 2021 年的 3.48 万亿美元，再下降到2022 年的 2.39 万亿美元。
2. 房价处于历史高位
目前的房价上涨与 2008 年经济衰退之前的房价上涨相似。房地美预计 2022 年第一季度美国房价将继续大幅上涨。由于新房源的增加，2022年第二和第三季度的房价将趋于稳定，但房地美还是预计 2022 年的房价全年涨幅为 4.4%。
3. 大量新房投放市场
虽然面临着建筑材料的短缺和价格暴涨，2021 年11建筑商的信心指数仍保持在 83 点。 随着一些建筑材料的价格在 2022 年趋于稳定，建筑商将大量增加新库存，我们会看到很多新房将投放市场。Mortgage Bankers Association (MBA) 预计单家庭住宅开工量将徘徊在 113.4 万左右。 2022 年将有 116.5 万套但家庭住宅，2023 年将有 121.0 万套单家庭住宅投放市场。
4. 由于购买力下降和远程办公使越来越多的居民选择中小城市
新冠病毒使人们纷纷逃离房价昂贵如旧金山、纽约等大城市，而且象奥斯汀这样的城市由于房价大幅幅度太快移居的人口也越来越少。 随着需求的变化，小城市将变得更具竞争力，从而导致房价上涨幅度更大。
5. 租金价格将继续上涨
虽然2022 年房价上涨幅度将放缓，但租金价格会继续上涨，最终超过房价的涨幅。全美国公寓出租报告表明，2021 年 6 月全美租金比前一年同期增长了 5.4%。
6. 住房负担进一步加重
将收入的 50% 以上用于抵押贷款或租金的家庭数量显着增加。不断上涨的建筑材料成本和低库存使首次购房者和投资者远离理想的买房地点。2020 年至 2030 年美国将增加 850 万个新家庭，2030 年至 2040 年增长 760 万个新家庭。从 2020 年到 2040 年，租房者的增长速度将是房屋拥有率增速的两倍多。2020 年到 2040 年，净新租房者家庭将达到 930 万，增长 21%。与此同时，美国整体房屋拥有率将从 2020 年的 65% 下降到 2040 年的 62%。
虽然高通货膨胀造成的加息会对买房者的购买能力带来很大的影响，但2022年的房价还会继续上涨，其主要原因为：
1. 房屋库存少
根据抵押贷款融资公司房地美 (Freddie Mac) 的一项新分析，美国住房市场缺少 380 万套单家庭住宅才能满足住房需求，比 2018 年的缺口250 万套增加了 52%。
2. 宽松的法拍屋条款
联邦住房金融局 (FHFA)、房利美 (Fannie Mae) 和房地美 (Freddie Mac) 于 2020 年 6 月宣布了新的贷款延期付款政策。已经恢复可以正常按月还款的借款人可以选择延期付款，直到他们出售他们的房屋或对房屋进行再融资，或直到抵押贷款到期。延期付款条款允许业主在出售房屋或再融资时再支付他们以前拖欠的付款。
3. 美国经济继续增长
劳工统计局 (BLS) 每年都会发布一份职业展望报告，详细介绍每个行业和职业。 总体而言，BLS 预计 2019 年至 2029 年期间总就业人数将增加 600 万个。制造业和零售业将继续裁员，而电子商务将继续增长。
Grant Thornton 首席经济学家黛安·斯旺克 (Diane Swonk) 表示，她预计 2021 年美国国内生产总值的增长率为 6.6%， 2022 年的年增长率为 4.3%。