发布日期：2020年6月7日
2020年这场蔓延全球的瘟疫已经造成美国200多万人得病，10万多人死亡，而且染病和死亡的人数还在每天增加。美国4,300万人因为这场瘟疫申请失业救济金，占整个劳工市场总人数的25%，4月份的失业率达到了14.7%。美国股市在3月9日、3月12日、3月16日和3月18日四次发生暴跌熔断，四次熔断造成道琼斯指数日跌幅分别达到7.8%、10.0%、12.9%和7.82%，很多机构如Morgan Stanley分别预测全球经济正式进入衰退期。
然而进入6月份，经济并没有象绝大多数专家所预测的那么糟糕。美国5月份的失业率降低到13.3%，如果纽约和洛杉矶等大城市复工，失业率会更低。道琼斯指数也基本恢复到瘟疫爆发前的水平。美国的房地产市场虽然并没有完全回到瘟疫爆发前的状态，但房价仍然坚挺。根据zillow提供的数据，美国5月份的房源比去年同期减少了20%，但房价比去年同期上涨了4.3%。
美国历年房价指数
随着瘟疫感染人数的下降和各个复工的开始，买家开始重新进入住宅市场，但卖家对陌生的买家在自己家里走动还心有余悸，不是非常愿意将房子上市，这种情况造成需求远大于供应。此外，联邦政府和美联储的迅速行动也有助于稳定住房市场。
1.新冠病毒正在爆发在房地产的旺季
这场突如其来的瘟疫，尤其是3月下旬和4月初全美各地的“居家令”使原来的房地产旺季活动收到了很多的冲击。许多卖家开始将上市的房屋撤出市场，那些本打算上市的卖家也决定等待。 Zillow和Redfin等房地产门户网站的网络流量下降了近40％。纽约市和加州湾区的新挂牌房屋数量下降了70％。4月初，全美每周抵押贷款的申请量同比平均下降了17.9％。
2020年3月22日至4月18日与去年同期相比申请贷款人数的变化（来源：AEI )
2. 供求关系决定价格
和其他许多行业一样，房地产市场的价格是由供求关系所决定的。在“居家令”期间，房屋供求同时在减少，造成交易量大幅降低。现在经济在重启，房地产买家比卖家的恢复速度更快，造成供应不足，价格难以下跌。瘟疫对不同城市造成的影响也不一样，那些想乘瘟疫期间买到一个超值房屋的买家可能要失望了，因为卖家根本不让步。
3. 这场经济危机和2008年经济大衰退不一样
2008年经济大衰退期间全美房价平均下跌30%是由房屋信贷造成的。当时很多房主负担不起抵押贷款，最终出现了巨大的房地产泡沫。 现在的情况有所不同：信贷更加严格，这意味着拥有和购买房屋的人更有可能负担得起。
4. 联邦政府和美联储出台政策保护房地产市场
联邦政府在3月下旬出台的《冠状病毒援助、救济和经济安全（CARES）法案》为拥有联邦抵押贷款的房主提供了保护。 这个法案禁止贷款机构在6月30日之前没收因为没有按月偿还贷款的房主对房屋的所有权，并赋予房主180天暂停支付抵押贷款的权利。180天之后，如果房主还是没有能力偿还贷款，他们还可以要求再延长180天。这个政策防止了市场上有过多银行法拍屋的出现，对稳定房地产市场价格起到了很大的作用。
美联储同时也宣布将无限量地购买抵押贷款的证券，这有助于将利率保持在较低水平，也稳定了房地产市场。一些房主已决定利用这一优势并进行了抵押贷款再融资。
美国历年30年固定贷款利率
波士顿双云地产经纪人Carlos Xu指出，“虽然瘟疫造成了美国4,300多万人申请失业救济金，但申请失业救济金的大部分人是租房客，而且是短暂的，并没有严重打击待售房地产市场。我们看到住房刚需仍然相对强劲。”
5. 未来房地产市场无法预测
住房市场在很大程度上取决于本地情况。纽约发生的情况与德克萨斯州的情况不同，两者受到瘟疫的影响也不同。由于目前美国存在太多的不确定因素：新冠病毒是否第二次爆发、美国经济是否能迅速恢复、餐饮何时能走出困境、商场、赌场、航运何时能恢复到瘟疫爆发前水平、美国大选何人胜出，没有人能预测未来几年的房地产市场。