发布日期：2023年11月18日
自美联储2022年3月17日开始加息以来，全美的房价在2022年6月出现峰值以后连续6个月房价出现了下跌。当时很多人认为，随着美联储的进一步加息，美国的房地产价格会迅速下跌，并有可能出现崩盘。
然而结果出乎大部分人的预料，房地产的买家在减少，但上市的房源更少，房价从2023年年初开始持续上涨。房地产市场是一个复杂、动态且不断发展的行业，而且地区之间差别很大。虽然未来不可预测，但当前的趋势可以让我们深入了解房地产市场的预期。
1. 当前房地产市场概况
房价继续上涨：根据Redfin的统计，2023年10月，全美房地产价格比2022年同期上涨了2.2%。这是连续4个月同比房价上涨，显示了房地产市场的韧性。
房屋销售量持续下跌：2023年10月，全美共销售379万套房屋，比2022年减少了14.4%，是2010年以来单月销售量最低的一个月。
房源同比下跌：2023年10月份未售房库存增长一个月增加了1.8%，但是与一年前记录的库存水平相比下降了 5.7%。按当前每月销售速度计算，这相当于 3.6 个月的供应量，远远低于供需平衡的数量。
买家细分：首次购房者发挥了重要作用，占 10 月份销售额的 28%，高于 9 月份的 27%。这与 NAR 2023 年购房者和卖家概况的调查结果一致，表明首次购房者的年度份额稳定在 32%。此外，全现金销售占交易量的 29%，其中个人投资者或第二套房购买者占 10 月份购房的 15%。
法拍屋数量平稳：根据土地、财产和房地产数据的领先管理机构 ATOM 发布的 2023 年 10 月美国法拍屋市场报告，全美共有 34,472 套房屋在拍卖，与一个月前相比下降了6%，但比一年前增长了 6%。
2.购买力在下降
由于抵押贷款利率上升和通货膨胀，美国大众的购买力被大大削弱，我们正在目睹房地产市场急剧放缓。如果买家推迟购买，房屋供应将会增加，从而给卖家带来进一步降价的压力。其主要原因为：
个人存款率继续下降：目前的个人存款率下降到3.4%，远低于7%的平均值。60%的美国居民正在过“月光族”生活。
信用卡违约在增加：由于收入的增长速度远远低于通货膨胀率，越来越多的人开始靠借贷度日，信用卡违约的人也越来越多。
失业率正在抬头：过去一年，高科技公司在不断裁员。
贷款利率不会很快降到5%以下：由于10年长期国债利率居高不下，贷款利率不可能很快降到5%以下。
3. 房地产趋势
虽然通货膨胀引起的高利率使美国的房地产市场在放缓，美国的经济前景也不明朗，但美国人对房屋的心理依赖程度比以往任何时候都高。波士顿双云地产经纪人Carlos Xu认为，2024年全美范围内的房屋价格不会发生重大变化，波动幅度仅为 5% 左右。美国住房市场在未来几年内会出现这些趋势：
对经济适用房的需求不断增加：满足经济适用房的需求是房地产市场最紧迫的问题之一。 房价上涨、通货膨胀、加上工资停滞，使许多个人和家庭难以找到负担得起的住房。
向郊区和农村地区转移：COVID-19 大流行导致许多人重新评估他们的生活，更大的房屋和更多的空间变得越来越重要。 这种转变可能会导致郊区和农村地区的住房需求增加，从而导致价格上涨。
房价继续小幅上涨：拥有房产是积累家庭财富的最重要的方式，也是美国梦的最大体现。根据 2019 年美国消费者财务调查，即使在 2020 年开始的大流行时期的房地产繁荣之前，房主的家庭财富中位数也比租房者多 40%。2016年至2019年间，住房财富是所有收入群体净资产增长的最大贡献者。 预计未来几年房价上涨趋势将持续，特别是在供应有限的城市地区。
更严格的抵押贷款标准：随着利率上升，抵押贷款机构可能会对贷款对象变得更加谨慎。 这可能会使一些人更难获得抵押贷款并实现拥有住房的梦想。 更严格的抵押贷款标准对于那些寻求进入房地产市场的人来说是一个潜在的障碍。
美国未来几年的房地产市场将受到经济、社会和技术因素的影响。虽然预测未来绝非易事，但了解这些趋势可以帮助个人就房地产市场做出明智的决策。