发布日期：2022年10月16日
几乎所有的人都知道，美国的房地产市场已经转冷，很多朋友也在准备现金2023年抄底。但跟股票市场一样，很难找到房地产市场的底部。美国的房地产市场未来几个月走向主要取决于通货膨胀率和失业率。
抵押贷款利率上升如何影响购房者?
房屋抵押贷款利率已经达到十多年来的最高水平，而负担能力仍然是购房的最大障碍。在过去的几个月里，利率一直在稳步上升，从 1 月第一周的 30 年期固定利率抵押贷款的 3.22% 上升到 10 月20日的 7.2%。
今年年初，购买 300,000 美元房屋的 30 年期固定利率抵押贷款的每月抵押贷款付款约为 1,300 美元（不包括税费）。今天，买家每月的抵押贷款付款将增加到每月2,036 美元。
抵押贷款利率的上升提高了购买抵押房屋的总体成本。这让许多购房者问“我应该现在买房还是等到 2023 年？”虽然市场波动超出了买家的控制范围，但这并不意味着购房者现在因为利率上升而被排除在市场之外。
利率上升但并不像看起来那么糟糕的原因
在 1980 年，30 年期抵押贷款的利率接近 15%，而在 1990 年，利率徘徊在 10% 左右。根据 The Mortgage Reports，自 1971 年以来的总体平均利率为 7.77%。
贷款利率并不像房价那样一成不变。如果您在整个 30 年期限内都拥有这个房子，那么抵押贷款利率很有可能再次下降，您总是可以选择为您的贷款再融资以利用较低的利率。尽管再融资确实需要支付手续费，但它通常可以为房主节省数千美元。
抵押贷款利率和房价往往像跷跷板，当一个上升时，另一个下降。随着越来越少的人寻求购买房屋，竞争就会缓和，导致价格飙升的竞标战减少，卖家接受合理报价的压力更大。
根据 Business Insider 专家认为，在 2023 年底或 2024 年之前，利率不太可能再次下降。即便如此，你也不应该押注利率会再次达到历史低点。
房屋库存仍然很低
根据全美房地产经纪人协会的数据，2022年9 月份二手房销售量较 8 月份下降 1.5%，经季节性调整后的销售数量为 471 万套。尽管销售放缓，但库存继续下降。9 月底有 125 万套待售房屋，比 2021 年 9 月下降 0.8%。按照目前的销售速度，这相当于 3.2 个月的供应量。6个月库存被认为是平衡的供应。全美房地产经纪人协会 首席经济学家劳伦斯·云 (Lawrence Yun) 表示：“尽管销售疲软，但由于库存有限，仍有超过四分之一的房屋售价高于标价。“
美国各地房地产市场差异非常大
加州的平均房价从最高峰的2022年4月份88.4万美元降低到2022年9月份的76.08万美元，降幅已经达16%；拉斯维加斯的平均房价从最高峰的2022年6月43.3万美元降低到2022年9月的40.35万美元，降价幅度为7%；西雅图的平均房价从最高峰的2022年5月88.84万美元降低到2022年9月的81.95万美元，降价幅度为8.4%；佛罗里达州的平均房价从最高峰的2022年5月41.09万美元降低到2022年9月的39.25万美元，降价幅度为4.7%；德州的平均房价从最高峰的2022年5月38.29万美元降低到2022年9月的35.57万美元，降价幅度为7.6%, 其中奥斯丁城市的平均房价从最高峰的2022年5月67万美元降低到2022年9月的56.3万美元，降价幅度为19%；
麻州的平均房价从最高峰的2022年6月61.27万美元降低到2022年9月的56.82万美元，降价幅度为7.8%。
那我是否应该等到2023年再买房？
您现在买房还是等到2023年再买房取决于您买什么样的房子、在哪里买房、现金还是贷款、急需买房还是可以等待等等。
如果您在 2023 年买房，您将有更多时间来存首付，这可能有助于在您获得抵押贷款后降低每月还款额。您还可能受益于住房库存的进一步增加，这意味着更多的选择和更少的推高价格的竞标战，也有可能买到比现在更便宜的房子，但有可能您要承受更高的贷款利率。
等待房地产市场崩盘的购房者会感到失望。现在的市场与2008年房地产泡沫不同，因为供需是房价背后的驱动力——而贷款人在贷款审批方面遵循更严格的政策。今天，大多数房主的房屋拥有大量资产，许多美国人的抵押贷款固定利率较低。因此，2010 年初那样大批法拍房屋涌入市场的现象似乎不太可能重演。