销售房子就象刚生一个小孩一样 – 不管您有没有询问,每个人都给您各种各样不同的建议。事实上,每个人的经历都不同。就象拥有一个小孩一样,有很多误区需要阐明。
下面是房屋销售的10大误区:
1. 误区: 您一开始应该把房子上市价格定的很高,然后才慢慢地降低价格。
真相:定价过高与定价过低一样糟糕
您可能认为,把房子上市价格定的很高,但总能收到一个低于要价的报价。但事实是,如果上市价格太高,您会错过一些在您房子真实市场价格范围内的买家。您有可能会收不到报价,因为购房者即使对您的房子感兴趣,他们也可能被您的价格吓跑了,而且他们可能不会花时间去看价格超出他们购买能力范围的房子。当您修正您上市价格的时候,您可能已经失去了一大群潜在买家。您的房地产经纪人会给您提供一个您房屋的市场分析报告。这份报告对您房子和您所在社区其他类似房子做了比较和分析,帮助您准确地评估您房子的真实市场价值。
2. 误区:我以后再进行这些小修理。我们现在还有更重要的事情要做。
真相:小修理可能让您的房子具竞争优势,让您在销售房子时获得最大的回报(或让损失降到最低)。
购房者需要寻找一个温馨的家,可以马上能搬进入住。如果买家愿意在搬入新家再进行修理,那他们会在报价中扣除房子修理的费用。您虽然不需要修理,但您也没有节省钱,而且有可能会减缓您的房屋销售。
3. 误区:一旦潜在买家参观了房子里面,那么车道外观就不重要了。
真相:如果您房子的外部环境不能吸引潜在买家,那么他们可能不会进入房子参观房子内部。
今天许多购房者在进入房子参观之前,他们会先开车经过这所房子。购房者只需要一分钟的时间就可以确定这所房子是否给他们留下了良好的第一印象。对房子的外部进行适当的装修、修剪草坪、灌木和树木和花园除草都能改善房子的外部环境。清除人行道和车道上的杂物,如树叶等。修理排水管和屋檐、粉刷外墙、维修或重铺破损的车道和人行道。此外,您还可以通过其他方式改善您的房子外部环境,如在门前放上一个花坛、在大门上挂一个花篮、重新设置新的街道号码等。
4.误区:一旦潜在买家爱上了您房子的外观,那您对房子内部的改进能拖就拖。
真相:如果购房者看到这所房子不是他们想要的房子,那么他们往往在进入房子60秒后毫不犹豫地离开。
请记住,大多数购房者都在寻找一个温馨的、可以马上入住的房子。您可以考虑在这些方面花一些钱,如果:原有的油漆已经脱落或出现不寻常的颜色;地毯有过度的磨损或颜色或样式已经过时;厨柜失去光泽;擦洗浴室直到他们变得整洁明亮为止;或其他一些关键的修理或更换。虽然您可能在您卖掉房子之前再花几千元钱进行适当的装修感觉不舒服,当这是个常见的、正确的决定,这些装修可以给您带来更高的房屋售价,并让您在更短的时间内把房子销售出去。您的房地产经纪人将与您协商哪些维修和更换对您更有利。
5.误区:您的房子肯定是每个购房者的梦想家园。
真相:如果您不停地维修和更换您的房子设施,您最终装修过头了。
有时候,您对您房子的装修可以大大提高您房屋与您社区可比房屋的性价比。例如,在整个小区,只有您家才有游泳池。您花了2万美元挖了一个室外游泳池,您希望以此来吸引买家。可是您却发现,游泳池只让您房子的市场价值上升了1万美元,因为周边没有其他房子有可比的游泳池给您定价做参考。一个基本的原则是,如果您的房屋改善超出了您相邻房屋平均价值的20%,您可能不能全部收回您的装修费。在您的房子上市之前,您的房地产经纪人会告诉您那些是值得修理和更换的。
6.误区:买家对卖家提供的各种创新的融资方案不为所动。
真相:如果卖家通过提供灵活的融资方案,那么您可能会吸引更多的潜在买家。
您可能会考虑给买方提供卖方融资,支付一些买家的交易费用,包括为期一年的保修期,或其他激励措施。拥有专业知识和对当地市场非常熟悉的房地产经纪人可以帮助您决定应该提供什么样的激励措施。
7.误区:您最好自己卖房子,这样您就可以节省一笔付给房地产经纪人的佣金。
真相:据统计,那些试图自己出售房屋的卖家没有一个能不在专业的房地产经纪人的帮助下能完善地完成销售的。
那些不需要专业的房地产经纪人的服务就能成功地将房子销售出去的卖家所得到的房子销售收入比使用专业房地产经纪人卖家的销售收入少的多。当您健康不佳的时候,您可能需要去看医生。您也需要修车行对您的车进行维修和保养。当您需要了解法律的时候,您最好找律师咨询。当您准备出售您最大资产的时候,难道您不需要联系专业的房地产经纪人吗?
8.误区:好的卖家会是潜在买家最好的导游,能给潜在买家留下更令人深刻的参观过程。
真相:如果卖家不在现场,潜在买家可能会更能感觉到“这房子可能是他们的家”。
业主在现场和/或他们的家庭成员在家里,可能会让买家有种不速之客的感觉。买家都需要想象的空间和环境,把他们正在参观的房子想象成自己的家,以及如何使用和布置这所房子。如何业主在场,他们很难做到这些想象。在房子开放参观日或预约的参观日,您的房地产经纪人会很乐意为您介绍您的房屋。
9.误区:成功卖家一定是房子销售方式按他们的意图进行,不然的话,他们宁肯不卖。
真相:如果您把潜在买家当成您的对手,那么您可能在毫无根据的情况下失去一个完美的、实在的买家。
一定要记住,您和买家双方都有一个相同的、基本的最终目标:对您来说是把房子卖掉而对买家来说就是能买到您的房子。您的房地产经纪人将和您一起以积极的心态参与谈判,其结果往往是一个双赢的方案。如果双方对谈判的结果都感到满意,您会省去很多事情。
10. 误区:当您收到报价的时候,您应该让买家多等待一段时间。这会给您的谈判创造更有利的条件。
真相:你应该立即回复报价!
当买家提供报价的时候,买家已经做好了购买您房屋的准备。买家的心情会改变,因此您不应该拖延回复,从而失去销售机会。