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波士顿投资房市场

发布日期:2023年6月21日

随着房屋抵押贷款利率的上涨,很多人认为美国的房地产市场价格会狂跌,但这种情况在美国东部波士顿并没有发生,其主要原因是房源比去年同期下跌了20%多。

1. 麻州住房市场现状

2023年5月,麻州共有16,223套待售待售房源,同比下跌了15.1%,新上市的房源为8,154套,同比下跌了19.7%。整个麻州5月份的房子售价比房子要价高出2.8%,61.1%的买家是通过竞价买到的房子。5月份共售出5,416套房子,同比下跌了23.2%,房子的中间售价是61.47万美元,同比上涨了1.8%。

2. 大波士顿租赁市场现状

波士顿只有66万的人口,在美国所有城市中排名第21位。但波士顿的租金却是美国第三高的,仅次于旧金山和纽约。每年的7、8月份,波士顿租赁市场出现一房难求的现象,有的时候租客需要加价才能租到自己心意的住房。

根据zumper.com实时统计,2023年6月20日,波士顿1居室的中间租金是2,750美元/月,同比上涨了10%,2居室的租金是3,400美元/月,同比上涨14%,3居室的中间价格是3,650美元/月,同比上涨11%。

3. 为什么波士顿的租金居高不下?

波士顿的租金一直占据全美前三名的位置,其主要原因是:

1)买房门槛高

波士顿的住房市场也是全美最贵的市场之一。波士顿市中心的独立房和公寓售价中间价格超过了1000美元/平方尺。在布鲁克莱恩、剑桥和萨默维尔等周边社区,房价也没有那么便宜。所以很多在波士顿地区工作或上学的人只能租房。波士顿65%的住宅是用来出租的。

2)波士顿人收入高

波士顿平均收入为80,587美元/年,远远高于美国的平均收入58.260美元/年。很多在波士顿工作的人能负担这么昂贵的租金。

3)波士顿交通堵塞严重

据《美国新闻》报道,波士顿的交通状况是美国所有大都市中最糟糕的。这是因为波士顿市区面积非常小且非常受欢迎的大都市。有很多人每天通勤到波士顿上班或上学。2005年到2016年,上下班通勤超过90分钟的人增加了50.1%。通常,当交通拥堵严重时,居住在城市的需求就越大。由于需求旺盛,波士顿的公寓可以以高价出租,尤其是那些靠近主要公共交通线路的公寓。

4)住房供应量跟不上人口和就业岗位的增长

不仅仅是大波士顿地区的住房供应跟不上需求,而且真正需要解决刚需的房屋少之又少,现在新建的郊区2居2位的公寓都要上百万,好学区别墅3、4百万,刚需的年轻根本买不起这些住房。

其次,波士顿是美国最古老的城市,城市规划完全不符合现在的需要,没有足够的地皮盖新的公寓大楼,一般都是拆了旧房盖新房,跟不上人口和就业增长的步伐。

从2010年到2020年,波士顿的人口增加了13万。从 2008 年到 2018 年,波士顿地区每 1,000 名居民平均只增加了2.3 个新住房单元,。不过与此同时,该地区每 1,000 名居民创造了 5.8 个工作岗位。

5)波士顿是世界经济引擎之一

波士顿是美国第8大经济体,也是世界第21大经济体。波士顿是全世界的生物制药行业中心,这里有1000多家的生物技术公司。波士顿也是个大学城,这里有100多个高校。波士顿的医院、IT、金融保险、旅游也名列前茅。

6) 波士顿是个大学城

波士顿周边有30所大学,大波士顿有100多所高校,很多大学由于扩招,已经无法让所有的学生住在校内,波士顿大学、东北大学2年级以上的绝大部分学生都住在校外,这进一步增加了波士顿的住房需求。

7)波士顿租客不愿意搬家

由于选择少,竞争激烈,如果不是工作调动、家里人口增加,绝大部分租客不愿意搬家,

不愿意额外支付花费大量的时间找房、看房、支付中间费、搬家费,会接受房东的涨价要求。

由于贷款利率上涨,本来想做1031的投资客无法进行,房源进一步减少。加上通货膨胀、商业地产空置率高和股市低迷,很多投资客都把目光放在住宅市场,造成投资房价格进一步上扬。