发布日期：2020年4月12日
对于很多买房客户来说，大波士顿地区长期以来一直是个一房难求的地方。与美国大部分其他大都市相比，波士顿房价高，公寓和别墅的竞争也更激烈。近10年来，价格战和买价远远超出要价一直是市场的一个特点。好几百万房屋的现金买家也是屡见不鲜。
新冠病毒一夜之间使一切变得更加困难，并增加了极大的不确定性。 但是，关于波士顿地区住房市场的最重要的一点是，最近几个星期内无论是买家以较低的价格还是更少的竞争买到住房现象都可能转瞬即逝，这完全取决于经济何时恢复、人们何时能回归正常的工作和生活。
2008年至2012年的经济危机使大波士顿房地产市场出现了短暂的衰退。但2013年年初开始，波士顿房价很快出现了上涨，竞争也比以前更加激烈，并一直持续到2020年。为了帮助潜在买家了解目前的形势，波士顿双云地产回答大波士顿地区购房者关心的几个关键问题。
1.大波士顿房价是否会下跌？
大波士顿房地产市场经过这么多年的高速增长，波士顿房价已经到了一个很高的程度，这次突然发生的新冠病毒只是大波士顿房价下跌的催化剂。从宏观上讲，大波士顿房价在未来几年出现下跌，直到就业人数增加并且消费者对未来充满信心为止，但下跌幅度不大，尤其是地段好、顶级学区、价位格适的住房可能象2008年至2012年那样还会出现竞价抢房的现象。2008年至2012年期间，哈佛广场的住房价格上涨了3%，莱克星顿（Lexington） 80万美元左右的房子还是疯抢。
2.大波士顿地产是否已经呈现买方市场？
在瘟疫流行期间，很多潜在买家正处于观望状态，而卖家也不那么渴望上市。由于今年是暖冬，麻州2月份上市的房源与去年同期相比上涨了11%，但由于新冠病毒的爆发，3月份的上市房源与去年同期相比下降了12%，我们相信，4月份的上市房源下降比例会更大。
住房是一项基本需求，购买住房的决定通常是通过进入新的生活阶段来进行的。一个平衡的市场会有5到7个月的库存，而买方市场通常从大约7个月的库存开始的，而目前大波士顿住房市场的库存在1.6到1.7个月左右。总体来讲，现在房源不多，刚需还在，市场还处于卖方市场。在经济衰退期间，当失业率很高，并且对裁员和股市损失感到担忧时，买房者会更加谨慎，而房屋面临的竞争也会减少。
3. 竞价战和出价高于要价现象是否还在呈现？
近年来，大波士顿房地产市场一直处于供需倒挂现象，外加新冠病毒导致的新上市数量的下降，房源处于历史最低状态。在很多情况下，买家为了避免失去自己心意房屋的风险，仍然会提供高于要价的报价，竞价战仍在发生。
买家如果看中了一个心意的房子，不要有先出个低价看看卖方如何反应的心态，这种心态往往会让您失去购买心意房子的机会。今年3月中旬，我们一个投资客户看中了哈佛广场的一个投资房，卖家在接到我们的报价后向我们的现金买家提出了把过户时间拖后二个星期的要求，但不料第二天股市出现断融，Morgan Stanley 也预测全球会出现经济衰退，我们的客户基于自己是现金买家而且股市出现断融，其他买家会象他一样退缩，从而提出了比原来报价低6%的新报价，结果是卖家毫不犹豫地把房子卖给了另外一个买家，我们的客户根本没有得到讨价还价的机会。
4. 在大波士顿买房是否还能轻易地现场看房？
虽然只要保持适当的社交距离卖家还可以做“Open Houses”，但麻州公共和政府卫生官员、大波士顿房地产经纪人协会都在鼓励经纪人和卖方不要承办传统的“Open Houses”。
取而代之的是，市场已迅速转移到通过录像和3D虚拟看房，或通过预约单独看房。实际上，这可能会成为一种新趋势，因为虚拟看房让买家看房变得更加容易，可以全天候随时随地看房，而且单独看房会吸引真正感兴趣的买家。但是，先来先服务的单独看房趋势让很多买家处于不利局面，因为先看房的买家可以先提供报价，使后面看房的买家处于劣势。先来先服务的单独看房趋势也使很多卖家失去多个买家竞价的机会。
5. 买房贷款要求是否更宽松了？
2008年发生的次级抵押贷款危机使美国金融机构和政府监管机构制定了更严格的监督机制，贷款标准更加严格，这种情况不会因为新冠病毒的爆发而发生改变。对借款人而言，好消息是抵押贷款利率仍处于历史低位，而且这种现象很可能会在预期的衰退中持续下去。
6. 现在是否还能做房检和房屋估价？
大波士顿地区的房屋检查并没有由于新冠病毒而发生改变。 虽然房检师往往要求在做房检时没有其他人在场，房检师继续探访房屋。有的房检师通过视频为客户实时直播，有的房检师在检查后在现场与客户进行视频聊天，让买房者有直观的效果。
虽然有些银行要求估价师在对房屋估价时采取“保守政策”，但估价师还照常提供上门服务。
7. 波士顿买房过户是否有变化？
如果买家感染了新冠病毒，买家有权要求延期过户，买家也有权要求银行继续锁定利率，直到他们身体完全康复为止。很多新签订的买卖合同中包括了新冠病毒而引起的延期或提前过户言语。
虽然有些房地产过户律师要求经纪人不出席买家签署贷款和过户文件仪式，但大波士顿的房地产交易所已经有多年接受电子过户的方式，绝大部分专业的房地产律师事务所也使用了电子过户的方式。 电子过户仍然依赖经过公证的文档，但麻州已经允许公证员通过视频进行远程办公。
麻州一贯由卖方负责在房屋过户前提供烟雾和二氧化碳探测器检查报告。但麻州州长查理•贝克（Charlie Baker）在3月下旬发布了一项命令，只要买卖双方达成书面协议，烟雾和二氧化碳探测器检查报告可以在过户后由买方负责提供。