研究人类行为的科学家发现，买房子是人类一生中最有压力的经历之一。这种焦虑的主要原因是等待抵押贷款的批准。大部分购房者感到不安的原因是他们不知道会发生什么。购房者已经知道贷款机构检查了他们的信用记录和就业情况，但他们不知道离获得贷款还有多远，他们什么时候能获得贷款。下面我们将介绍贷款的详细步骤和贷款机构发放贷款的决策过程，希望能减少购房者的焦虑。
您是个冒险之人吗？
正如聪明的的股票投资人会仔细研究他们计划所购买股票的公司那样，抵押贷款机构也会仔细调查每个贷款申请人的财务状况。如果贷款机构将贷款发放给准购房者让他们购买自己喜欢的房屋，那么他们会有长期的风险。他们的设想是，借款人会按时偿还本金和利息，并最终偿还所有的贷款金额。
一旦贷款机构收集了所有的信息，他们将决定是否给购房者发放贷款。换句话说，贷款机构分析了贷款的风险之后，并贷款申请人匹配一个适当的利率和贷款期限。
虽然大多数贷款人遵循由政府相关机构、私人抵押贷款保险公司、私人抵押贷款个人投资者或机构投资者制定的标准，但贷款行业没有固定的行业标准。如果贷款申请人符合所有的要求，绝大多数的抵押贷款银行会批准贷款申请。但贷款申请一旦被批准，贷款的重担就落在了贷款机构身上。
初次面谈
最初的过程通常是潜在的借款人与贷款机构的代表坐下来面对面讨论潜在的贷款。然而，越来越多的贷款机构不再要求面对面的会谈，他们开始通过邮件接受贷款的申请。如今许多贷款机构在您选购房屋之前就批准了您的贷款。许多贷款机构在当地报纸上宣传他们的服务。知道您有资格借多少钱可以帮助您节省时间，并避免您看中房子后又不能得到贷款而失望。
当您与贷款机构进行第一次面谈时，您应该：
• 如果您有房屋购买合同，请带上合同。
• 如果您想申请VA贷款，请携带退伍军人管理局（VA）的资格证书。 （注：如果您没有证书，贷款机构可以从您的服务记录中获得您的信息。）
• 银行帐户号码和银行分行的地址。这将节省贷款机构调查您信用记录的时间。
• 过去几个周期的信用卡帐单。
• 工资单，W2表或其他的就业和工资证明。
• 如果您是自雇人士，您应该能够提供您业务的资产负债表、纳税申报表和其他信息。
贷款申请表是最重要的文件之一。申请表会针对您的收入、资产和负债、信用和您的遵纪守法历史提出一系列的问题。贷款机构将验证您在申请表上提供的信息的正确性，然后再决定是否给您发放贷款。
申请人通常在第一次会谈后就会知道他们有资格获得什么类型和多大金额的贷款。如果贷款申请人不符合申请贷款的要求，贷款机构会尽快告诉借款人。
消费者权益保护
最初的会谈会设置一些重要的消费者权益保障措施。贷款机构必须告诉贷款申请人贷款年利率（APR）。根据房地产结算程序法（RESPA），贷款机构必须告诉购房者估算的过户费用。
此外，在贷款申请人提交贷款申请表30至60天后，他们有权知道他们的申请是否被批准。如果贷款申请被拒绝，贷款机构必须告诉申请人拒绝的具体原因。
您有足够收入吗？
最初面谈或递交贷款申请后，贷款机构采取的第一个步骤是确认您的就业或收入。贷款机构会通过邮件向您当前和过去的雇主核实您的就业和收入状况，这将有助于贷款机构确定您可以背多少债务。
收入要求
一般的规则是，你有资格申请您家庭收入2倍的贷款（即如果您家庭的年收入是30,000美元，那么您有资格申请60,000元的按揭贷款）。通常情况下， 您所赚取的收入可能没有您如何赚取的那么重要。您的分红及奖金每年差别很大，如果您的分红及奖金占您的收入很大比例，那么贷款机构都不愿意考虑这些收入。类似的问题是您工资的很大一部分来自于加班工资。在考虑分红和奖金时，贷款机构要验证您最近两三年内的奖金和佣金收入情况，以便获得有关您平均收入的更好想法。在考虑加班工资时，贷款机构需要确定这项工作是否将持续，加班收入是否是合理的收入。有了这些信息后，按揭贷款机构将作出决定多少额外的收入是合理的。
如果你是自雇人士，您应该准备提供过去两年或三年的资产负债表、损益表和您的联邦所得税纳税申报表复印件。贷款机构有时需要用纳税申报表来确认其他收入，如收入证券。
收入/支出标准
贷款机构使用一整套通用的标准（收入/支出的比例来说明多少收入用于各种其他的开支）来测试申请表是否符合要求。这些标准的依据是购房者是如何花费的和如何处理其他长期财务的。
贷款机构通常会说，住房支出（包括抵押贷款、保险、房产税及特别检查）应不超过房主每月总收入的25％至28％。如果您申请美国联邦住房管理局（FHA）的贷款，这个数字不超过购房者每月总收入的29％。如果您申请退伍军人事务部（VA）担保的贷款，贷款机构将衡量潜在购房者的纯收入或每月收入减去支出后的金额。然后根据地域和家庭人口数，用这个金额衡量借款人的资格。当您申请贷款时，您的贷款机构将帮助您计算出这些数字。
债务
贷款机构通常将10个月以上的长期债务定义为每月开支。这些费用不应该超过房主每月总收入的33％至36％。联邦住房管理局担保的抵押贷款机构将时间超过12个月的贷款确定为长期债务，并希望这些费用再加上住房费用不超过房主每月总收入的41％
您的信用记录好吗？
在发放贷款前，贷款机构将评估他们收回贷款的风险。要做到这一点，贷款机构将着眼于您信用记录的四个关键方面：
• 过去的信用历史 – 过去贷款的金额和条款？
• 信用类型 – 您过去是否申请过房地产、汽车、个人或其他分期贷款？
• 对信贷的态度 – 目前是否有活跃账户，最近有没有破产或判决记录？
• 失业或债务偿还问题 – 有多少无法找到原因的失误？失业多久？
通过回答这四个问题所获得的信息，贷款机构会有一个一旦您签订了偿还贷款合同之后您会如何负起责任的想法。然而，贷款机构不可能通过信用记录发现所有他们需要的信息。有两个非常重要的因素限制了他们的信用信息收集。
信用信息保护
第一个限制是公平信用报告法。该法的目的是确保公平和准确的消费者信用报告。公平信用报告法规定，贷款机构必须证明他们收集信息的目的，并保证不将所获得的信用信息用于其他目的。该法还禁止将邻居和他人、一般信誉和其他个人方面的主观意见添加到信用报告中。有些其他信用信息，如七年前的破产信息，也被禁止添加到报告中，除非信用报告主人涉及$ 50,000或以上的案件。
第二个限制是平等信贷机会法（ECOA）。该法保护消费者，并限制贷款机构使用信用信息决定是否发放抵押贷款。 ECOA禁止基于种族、肤色、国籍、性别、婚姻状况、年龄和申请人的全部或部分收入来自公共援助计划的贷款歧视。
贷款机构也被法律禁止要求：
– 提出有关申请人配偶的问题，除非：
• 配偶将承担合同责任，
• 配偶的收入将用于贷款资格评估，
• 申请人和配偶住在一个房子里，或
• 申请人将子女抚养费、赡养费或配偶或前配偶支付的赡养费申请贷款。
– 与未来养育计划（虽然贷款机构可能询问申请人的孩子数量和年龄）有关的问题。
您能首付多少？
虽然FHA和VA贷款要求很低的首付金额（0〜5％房屋售价）和过户费用（3％至6％的贷款额），贷款机构希望购房者有足够的钱能首付10％到20％的房子售价。然而，如果您不能支付20％的首付，贷款机构可以允许您最少支付5％的首付。然而，贷款机构会要求您购买私人抵押贷款保险（FHA和VA贷款除外）。贷款保险要求您第一年一次性支付所有保费，随后每月支付额外的月费。
潜在购房者用于首付和过户费用的资金来源包括储蓄、股票/债券、个人退休账户（IRAS）、养老基金、房地产股份、人寿保险、共同基金或雇员储蓄计划等。
购房者也可能有其他的资金用于首付：赠送的金额或给由父母或其他亲属提供的、无须偿还的资金。在美国，一个人可以每年给另一个人10,000美元，任何一方都不需要付税。因此，一对已婚夫妇可以给子女或配偶提供高达40,000美元的首期付款而无需交纳税金。但是请记住，如果您使用礼金作为首付，您需要给贷款机构提供由送礼者和接收者签署的证明。
抵押贷款机构会发信到购房者的储蓄机构，以验证可用于购买房子的金额，以及与该机构有关的未偿还贷款的金额。
您购买的房子值这个价吗？
抵押贷款机构还将检查所购买的房地产，以确保万一购房者付不起抵押贷款的情况下，他们可以通过出售房屋赎回他们的贷款。房产的接受程度将由一个独立的评估师评估后得出。
评估师不仅要评估房屋现在能值多少，同时社区竟对房产的未来价值产生多大的影响。评估师需要检查的三个要点是：
• 房产的物理属性：房屋年龄、结构安全、环境美化等。
• 地点：社区、周围的房屋、附近交通、商业发展等
• 当地政府对该社区的计划：如何分区和税收将影响物业在未来的岁月里。
我能获得贷款吗？
您的贷款机构已经检查了您所有的信息。您的收入、信用记录、资产、财产和所有必要的文件已审议过。现在到了做重大决定的时候了。
如果贷款机构决定给您发放贷款，他们会用一封承诺书通知您。按揭贷款机构可能批准购房者所申请的全部数额或部分金额。有关利率和/或折扣点的承诺条款可能涉及贷款机构在房屋过户时给贷款申请人提供的市场利率。如果贷款机构决定不发放贷款，贷款机构应该在申请人提交申请后30天内通知准购房者。该通知还必须包括拒绝发放贷款的理由。
如果贷款符合政府保险或担保的资格，那需要提供书面协议加以说明。这些贷款可以是FHA或公司担保或VA证书承诺的贷款。如果首付低于20％的房屋购买价，那么常规贷款（FHA或VA除外）需要申请人购买抵押贷款保险。
现在您应该清楚在递交贷款申请后会发生什么情况。如果您有一个良好的信用记录，那您获得贷款的可能性会很大。
当然，当您申请贷款时，您肯定会有一些焦虑和担心，但如果您了解审批的过程，您的担心会大大减少。