发布时间：2020年10月12日
在美国已经持续7个月之久的新冠病毒已经造成780万人染病、21.5万死亡，2020年5月美国经济出现了有史以来单月2,050万人失业。2020年9月的美国失业率为7.9%，仍然有1,260万人处于失业状态。根据世界权威金融分析机构标普全球市场情报统计，截至10月4日，美国2020年申请破产的较大规模企业大504家，其中资产在10亿美元的企业为46家。许多零售企业、餐馆、酒吧、健身房、电影院、游乐场、酒店、旅游行业、航空公司等面临着巨大的财政压力。国际货币基金组织预测，2020年美国GDP将下降8％。
根据美国全国公共广播电台（NPR）、Robert Wood John Foundation和哈佛大学公共卫生学院联合进行的9月份调查报告，美国46%的家庭在新冠病毒期间面临严重的财务危机，其中31%的家庭用光或几乎用光了所有的积蓄。
面临GDP下降和高失业率，美国最近的房地产市场却出现了暴涨。房地产市场的价格是由供求关系决定的。最近美国出现的房价暴涨主要是房源紧缺、居家办公严重限制了美国人的社交范围使很多美国人更重视居住条件、低利率提高了人们的购买能力造成的。但波士顿双云地产Carlos Xu认为，这种现象不会维持很久，美国房地产市场的危机即将来临。
1.美国未来房源供应
在过去的8年时间里，美国房价的上涨的最主要原因之一是房屋供应量的不足。《华尔街日报》报道，2020年7月底，根据美国全国房地产经纪人协会的报告，全美市场上只有130万套单户住宅，是自1982年以来的7月份以来的最低水平。 根据Zillow Group的数据，在截至9月12日的一周中，可用房屋数量比去年同期下降了29.4％。
新冠疫苗上市后，人们会恢复到正在的工作、学习和工作中，卖家不会再对陌生人在新冠期间那样在他们家中四处走到产生恐惧，也愿意把房子拿到市场上出售。
根据抵押银行家协会(MBA)的估计，截至2020年8月底，全美有360万屋主处于宽容计划（Forbearance）中，占所有贷款房屋总数的7.16%。随着美国大选的尘埃落定和宽容计划的取消，这些房屋中很大一部分会进入Short Sale和银行拍卖房(Foreclosure)中，大大增加房屋的供应量。
2020年8月，有7.8%的租客没有支付房租，而全美有4,300万套出租房屋。如果不让驱逐租客的政策到年底结束，那么意味着335万家庭即884万人将无家可归。由于出租难，这些房屋中的很大一部分将投放出售市场。
此外，自从2009年以来，新房的供应数量在逐年增加。
2. 房屋需求在减少
自从新冠病毒爆发以来，美联储两次紧急降息，使国债收益率接近0％，这二波的降息提高了购房者的购房能力，但美联储最近表示在2023之前将基准利率维持在0％水平，利率不肯能再降低。此外，美联储预测2021年地之前，美国的失业率还将维持在5.5%的水平，大大高于疫情爆发前的失业率。
新冠爆发以来，银行一直在紧缩贷款。政府的宽容计划（Forbearance），投资者不想冒险又使贷款缺乏流动性，使整个行业处于危险之中。信用评分较低和LTV比率较高的贷款数量减少了，新的抵押贷款申请人将需要至少700的FICO信用评分，并且必须至少房屋首付20％。
美国历史上经济危机的平均时间为11个月，这次经济危机的时间长短很大程度上取决,于新冠病毒疫苗何时能投放市场和美联储是否继续出台货币宽松政策支撑美国经济。
3. 美国房价何时下跌？
美国房价何时出现下降取决于新冠疫苗的上市时间、政府的宽容计划（Forbearance）和租客驱逐政策、美联储的货币宽松政策。波士顿双云地产Carlos Xu预测，2021年年中将是一个分水岭，但无论如何，美国的房价不会出现2008年那样的大幅度下跌。