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外国人在美卖房时需预扣所得税

1980年通过的《外国人投资房地产税法》(Foreign Investment in Real Property Tax Act,简称FIRPTA)规定,外国人出售在美国投资的房地产时,必须预扣缴所得税。自2016年2月15日起,对于成交金额在100万美元以上的房屋,预扣缴的金额由房地产成交价的10%调高至15%。新的规定具体体现在:

• 如果房屋的销售价格为$ 300,000或更少,并且该物业将被受让人用作居住地(根据现行规定),那么就不需要预扣缴所得税。

• 如果房屋的售价超过30万美元但不超过1,000,000美元,并且受让人使用该物业作为居住地(没有专门针对这些变化的法规,但许多人可以认可您可以遵循当前300,000美元可以豁免的规定) ,那那么则预扣税率为售价的10%。

• 如果房屋的售价超过1,000,000美元,那面无论受让方如何使用房屋,预扣税率为整个销售价格的15%。

FIRPTA的目的,在让美国国税局向投资美国房地产的外国人征收所得税。房地产投资除了土地与房屋外,也包括所持有的美国房地产投资公司股权。

从外国投资人手中购买房地产的买主、其经纪人和办理产权转让的律师事务所,有责任代为预先扣缴。如果没有扣缴,买方可能要负担这笔税金。

产权转让后的20天内,律师事务所必须将扣缴税金交给国税局。国税局确定外国投资人所有税金都缴纳后,再将多余的金额退还。

但也有例外情形。最常见的是所购买的房屋价格低于30万美元,且买方以书面声明房屋用于自住。但如果卖房的外国投资人没报税,没申报这笔房地产买卖,并缴纳相关税金,买方可能必须替卖方缴税金,加上利息与罚款。

出售房产的外国投资人必须在交易完成的隔年报税,申报出售投资房地产的所得、租金和其他收入,以及各项支出,并要求预扣缴金额超出税金的部分退还。

外国投资人也可在买卖产权转让完成前,用前一年的报税纪录,申请提早退还扣缴税金。但在国税局处理并签发扣缴证明(Withholding Certificate)前,负责过户的律师事务所仍须扣缴10%税金。但有了扣缴证明,隔年仍必须报税。事实上,视投资时间长短、房产共同所有人数,外国投资人可能拿回更多退税。

延伸分析

业内人士分析,房地产税是政府最重要的财源之一,近几年来美国房地产市场迅速回温,房价上涨显著。政府调高外国人房地产成交价预扣税率,目的在于稳定和保障房地产市场的税收,避免有人在房地产买卖成交后逃税、漏税或不交税。虽然此种案件较少,但还是有发生。所以,政府提高预扣税的比例,先把钱拿到手里,将来再退还预扣金额超出税金的部分。

以前征收外国人房地产交易税做得比较松散,有少数外国人在美国卖掉房地产后,拿了钱就走人,不缴税也不打算再回美国,使政府损失了部分税收。现在政府加强这方面管理,要求房地产中介公司处理交易时,首先要求外国人买主或卖主,保障交纳美国政府的税收和偿还美国银行的贷款,预防外国人在成交后一走了之,不缴纳也不偿还贷款。调高外国人房地产预扣税率,也是加强管理外国人买卖房地产的一项积极措施。