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为什么Zillow的估值没有想象中那么正确?

发布时间:2017年9月22日

Zestimates是Zillow为波士顿房地产市场以及其他美国地区提供房地产估值的工具,以便公众对一所房产的市值有所了解。

Zillow可以帮助您估计麻州房地产市场上或美国其他地区市场上各种房产的市值。如果您想了解您的房屋市值有多大变化或者需要查看您的房屋评估价值是否足够高以便您进行再融资,那么您可以使用Zillow来实现这些目标。 但是,Zillow对全美超过1个亿的房屋进行市场价格评估,它存在一个严重的缺陷,那就是Zillow评估的房屋市值并不一定正确。其理由是:

房屋的基本信息可能不准确

Zillow基于用户提交的资料和公开资料并使用他们自己的算法对房屋进行每周三次更新估计。 Zillow提供的大部分Zestimate估值与实际的销售价格的误差在10%以内。 如果Zestimates使用的资料,如平方英尺、卫生间数量或其他数据,是不正确的,那么Zestimate的估值也将是不正确的。

用户可以更新数据,但更新数据不会立即改变Zestimate的估值,在某些情况下,甚至根本就不会有任何变化。 Zillow通过研究各个地产的估值范围来处理那些不正确的数据。 如果数据范围很小,那么Zestimate的估值将会更加可靠,因为Zillow可能对一个特殊的地产拥有更多的数据。 如果您看到房屋估值的最低值和最高值,这表明了房屋的实际价值。

地税记录和销售价格的错误或遗漏

房屋上一次销售的价格和资料会影响Zillow的估值。 某些地区的资料对房屋的估值会产生很大的影响。如果所提供的信息不准确,则Zestimate的估值也是不正确的。 销售价格也会影响到房屋的Zestimate估值,如果房屋销售价格记录有误,那么周边地区的其他房屋的Zestimates估值也是不正确的。

Zestimate还查看已支付的地税、公开的地税数据以及任何的地税减免。但地税评估师给出的房屋价值可能也是不准确的。 在税务评估师的数据库中,房产的基本信息可能是错误的,出现估值过低或过高的现象。使用不正确的地税记录或销售数据,那么Zillow的估值也是不正确的。

Zillow没有考虑到房屋的独特功能和装修

在某些情况下,房主会花重金对房子进行装修。除了地税评估员知道这些装修并将这些装修计算到房屋的估值中,那么 Zillow是无法知道这一点。当屋主对房屋进行更改时,如更换窗户、改变房屋结构、更换屋顶,那么屋主需要得到当地政府的许可证后才能进行。这些信息在许多情况下只送到当地政府的地税机关,然后进入公共记录,Zillow才能从公共记录中得到这些信息。

如果您添加了一个卧室,地税评估师认为增加一个卧室会增加房屋的价值, Zestimates也会通过各种渠道得到这样的信息。如果房屋里翻新了一个新的厨房而且不需要许可证,但如果邻居的厨房都很老了,那么您花在厨房上的装修费用不会体现在您的房屋估价中,即使您拥有一个现代和昂贵的厨房。

在某些情况下,房屋装修不会影响房屋的估值。 如果您花了4万美元装修您的厨房,但Zillow没有将您的装修费体现在他们对您的房屋估值上,而且Zillow认为您的房子价值是30万美元,但往往您可以找到愿意出34万美元购买您房屋的买家。

房屋周转率

如果您所在地区有很多房屋上市出售,Zillow将会有很多买家的数据,买家也会认为Zilow对这些房屋的估值是值得参考的,因为这些数据可以使Zestimates估值更准确。 如果您的房屋处于热门市场,则Zestimate可能比您长期居住小农村城镇房屋的估值更准确,因为这些地方的房屋周转率非常低。

Zillow算法的改变

Zillow会经常更改他们的算法,企图使他们的估值更准确。 当Zillow的算法发生改变时,即使这些房屋或房地产市场没有发生任何的变化,但Zestimates的估值可能会改变很多。 例如,2016年7月份的Zillow算法更新将全国房屋的中位误差率从8%降至6%。

结论

Zillow提供的Zestimates并不完美,但会给您一个合理的估值。 您可以使用Zestimates提供的数据,并将这些数据与其他工具得出的数据进行比较。您应该请一个专业的公司对您的房屋当前市场价值进行评估。 波士顿双云地产(Lexwin Realty LLC)可以帮助您免费提供您房屋的估值。

一般来说,只能把Zestimates作为一个指导性的工具。在您购买或出售任何房屋之前,与房地产代理商沟通,他们会给您提供更正确的房地产估值。