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美国如何征收房产税?

全美50个州都征收房产税,根据统计,目前税率大致在房屋当地政府估价的1%-3%之间,房产税是房产永久持有的最基本保证。征收房产税是地方政府的主要收入来源,其目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利,因此美国房产税的收税主体是市政府,联邦政府和州政府都不征收房产税。美国房产税的征收对象是房主。

征收主体:市政府

美国镇/市地方政府负责征收房产税。地方政府根据各自的实际情况来确定税率并依法征收,而税收主要用于民众所在区域的教育及公共服务支出。

确定税率

房产税的税率由地方政府根据每年各级预算的需要而确定,而预算应征收的房产税与房屋计税价值总额每年都有变化,因此房产税税率每年都相应变化。如果某个地方政府的一年开支为1.8亿美元,这个地方的房产估价总额为100亿美元,那么该地当年的房产税税率便是1.8%。假如过了一年,这个地方的经济发展了,房价有所提高,房产估价的总额上涨为200亿美元,但地方政府的开支若维持2亿美元不变的话,当年房产税的税率为0.9%。也就是说,房价上涨了,房产税可能降低。

各地方政府根据本地财政需要,规定一个当地统一的房产税率。而应付房产税则是房产税率乘以房产纳税评估价。每个地方政府都有自己的房屋估价师,房屋估价师一般根据房产市场价乘上一定的折扣率后得出房屋的估价。

房产估价师都持有证书。由于美国大多数房屋为独栋别墅,所以房与房的差别很大,包括地块的大小、可用面积、房屋式样等。估价师一般会采用销售对比方法,即比较近6个月内三四个在附近已售房屋的价格,根据地块大小、房屋大小、房型、房龄、房屋设施等进行调整。另一个方法是重置成本法,但此法一般是针对新房,主要考虑重建同样房屋所需成本,然后根据地价以及折旧调整。

确定税率的具体程序是:市、镇委员会通过预算,各级政府根据各种预算收入和总支出的情况决定征收房产税的数额,再根据评定的房屋计税价值确定房产的税率。

税率的计算公式为:预算应征收的房产税税额÷房产计税估价总额=房产税税率。

税率的高低受一定的限制,因为联邦法律规定了对财产(主要是房地产)征税的最高限额。财产估价经地方立法机关正式批准后,即成当地的法定税基。据此形成两种形式的税率。一是名义税率,适用于估价;一是实际税率,适用于市价。由于各地估价比率不一,各地税率也有较大差异。

征收手续

在美国交纳房产税手续简单。通常,地方政府会给每个房主邮寄一份纳税通知。如果房主没有房屋贷款,房主只需在指定期限内将房产税额通过支票和纳税通知的回执寄回地方政府指定地址即可。如果房主有房屋贷款,房屋贷款公司将房地产税平均分摊成12个月,和贷款费一起支付。各地政府对纳税频度各有规定。比如,麻省每个季度征收一次房地产税。

免征条件

美国地方政府规定了一些减免税项目,主要是对自住房屋给予减免税,这是通过减少税基或低估财产价值来实现的。另外还有一种减免房产税的方法,即当房产税超过某一最大值时,纳税人可从州政府得到相应的州个人所得税抵免或现金补偿。美国目前有30个州,对退伍军人自用住宅财产评价提供某一固定金额免税额。

拒交处罚

对未按期限纳税者采取罚息和罚金措施,拖欠时间越长罚金越高。当所欠税款和罚息罚金达到一定程度后,地方政府可以对拖欠房产税房产采取留置、拍卖。很多法拍房就这么来的。

由于政府房产税拥有最先申诉抵押权,因此,如果房产主对多方机构有违约,那么地方政府有最优权力在房产拍卖所得款项中得到资金用于抵税。